Como se calcula o IMT em Portugal em 2026?

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) para habitação própria permanente em Portugal Continental 2026 tem isenção até 106.346€. Entre 106.346€ e 660.982€ aplica-se uma tabela progressiva com taxas entre 2% e 8%. Acima de 660.982€ aplica-se taxa de 6% sobre o total. Jovens até 35 anos têm isenção total até 330.539€ (IMT Jovem OE2026).

Quanto posso pedir ao banco para comprar casa?

O valor máximo que o banco empresta depende do teu rendimento líquido mensal e da taxa de esforço. Em geral, os bancos aprovam crédito até ao valor em que a prestação mensal não ultrapasse 40% do rendimento. É necessário ter pelo menos 10% do valor da casa como entrada própria.

O que é o spread no crédito habitação?

O spread é a margem de lucro que o banco adiciona à Euribor para calcular a taxa de juro total. É o único componente da taxa que podes negociar com o banco. A diferença de 0,2% de spread numa casa de 300.000€ a 35 anos pode representar mais de 12.000€ em juros ao longo do prazo.

Simulador Imobiliário

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Quero uma Casa Específica

Tens uma casa em mente. Metes o preço e vejo se poderás conseguir comprar, qual a prestação estimada e quanto poderás pagar.

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Casa que tens em mente

Preço da casa

€

🏠 Modo "Tenho casa, não a vendo", este modo assume que ficas com a tua casa actual e a arrenda. Preenche a prestação actual e a renda esperada no card abaixo.

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Casa atual

Valor da tua casa

€

Dívida ao banco

€

Comissão da imobiliáriaiA comissão é paga pelo vendedor, não pelo comprador. Em Lisboa é tipicamente 5% do valor de venda, acrescida de IVA a 23%, ou seja, o custo real é 6,15%. É negociável: algumas agências aceitam 3–4%. Já aparece calculada em tempo real no campo abaixo.

Comissão total (c/ IVA)—

Prestação actual

€/mês

Renda esperada

€/mês

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Condições do crédito

Rendimento líquidoiTotal líquido após impostos e descontos. Podes incluir só o teu ou o de ambos, o que o banco irá considerar.

€

Teu ou de ambos, por mês

Taxa de esforço máx.iPercentagem máxima do rendimento mensal para prestações. O Banco de Portugal recomenda ≤33%. Os bancos raramente aprovam acima de 40%.

Banco recomenda 33%

Taxa de juroiTaxa variável: Euribor 12m + spread do banco (tipicamente 0,8–1,5%). Taxa fixa: valor acordado por todo o prazo. Usa a taxa actual do teu banco como referência.

Euribor + spread do banco

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Prazo do créditoiPrazo máximo legal em Portugal: 40 anos se tiveres menos de 30 anos, 35 anos entre 30–35 anos, 30 anos acima de 35 anos. Prazo maior = prestação menor, mas juros totais muito maiores.

anos

Máx. 40 anos (<30 anos), 35 (30–35), 30 (>35)

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Custos de escrituraiCustos fixos da compra: escritura notarial (~1.200€), registo predial (~500€), comissões bancárias. Tipicamente entre 2.500–4.000€. O IMT é calculado automaticamente pelo simulador, não precisas de o incluir aqui.

€

Tipicamente 3.000–4.000€

Poupanças disponíveisiMontante que tens disponível para dar de entrada ao banco. Quanto maior a entrada, menor o crédito e a prestação mensal. Guarda sempre uma reserva de emergência fora deste valor.

€

Guarda margem para imprevistos

🎓 Tens menos de 35 anos? (isenção IMT Jovem)

Resultado, valor máximo

Estimativa máxima de casa que poderás comprar iEntrada disponível + crédito máximo (definido pela taxa de esforço). Arredondado a 500€.

—

Prestação mensal estimada

—

A prestação é definida pela taxa de esforço. Quando a taxa de juro sobe, o banco empresta menos e o valor da casa desce.

Dinheiro necessário na escrituraiTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS (0,8%) + Escritura/registos

—

IMT: — · IS: — · Escritura: —

⚠️ Este valor tem de ser pago em dinheiro, não vem do empréstimo nem da venda

Venda

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−

Dívida

—

−

Comissão

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Líquido

—

Capital

—

Entrada

—

Crédito

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Casa

—

Empréstimo necessárioiValor que o banco tem de emprestar.Valor casa − Entrada

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% de entradaiPercentagem do valor da casa que pagas de entrada. Os bancos exigem tipicamente mínimo 10%.Entrada ÷ Valor casa × 100

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Juros totais ao bancoiTotal de juros que pagas ao banco ao longo do prazo. Não inclui o capital.Prestação × meses − Capital pedido

—

Capital vs juros ao banco

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

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Se a taxa de juro subir, impacto na prestação (crédito fixo)

Compara com o teu rendimento e verifica se consegues absorver uma subida. Acima de +2% começa a ser arriscado.

Taxa atual
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+1% →
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+2% →
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Taxa de esforço

Amortização antecipada

Pagamento extra/mês

€

Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

Resultado, casa específica

—

Prestação mensal para esta casaiPrestação mensal calculada para o crédito necessário (valor da casa − entrada).Crédito × (taxa/12 × (1+taxa/12)^meses) ÷ ((1+taxa/12)^meses − 1)

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Dinheiro necessário na escrituraiTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS (0,8%) + Escritura/registos

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IMT: — · IS: — · Escritura: —

⚠️ Este valor tem de ser pago em dinheiro, não vem do empréstimo nem da venda

Venda

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−

Dívida

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Comissão

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Líquido

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Capital

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Entrada

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Crédito

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Casa

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Empréstimo necessárioiValor que precisas pedir ao banco.Valor casa − Entrada disponível

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% de entradaiEntrada ÷ valor da casa. Os bancos exigem mínimo 10%. Abaixo de 20% pode ser necessário seguro.Entrada ÷ Valor casa × 100

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Juros totais ao bancoiTotal de juros que pagas ao banco ao longo do prazo. Não inclui o capital.Prestação × meses − Capital pedido

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⏳ Quanto tempo até conseguires comprar?

Poupas por mês

€

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Indica quanto poupas por mês

Capital vs juros ao banco

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

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Se a taxa de juro subir, impacto na prestação

Compara com o teu rendimento e verifica se consegues absorver uma subida. Acima de +2% começa a ser arriscado.

Taxa atual
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+1% →
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Taxa de esforço

Amortização antecipada

Pagamento extra/mês

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Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

Resultado, valor máximo

Estimativa máxima de casa nova que poderás comprariEntrada + crédito máximo aprovado com o rendimento efetivo (salário + 70% aluguer) e a tua taxa de esforço.Capital próprio + credMax(rend.efetivo × esforço% − prest.atual)

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Prestação nova casa

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Dinheiro necessário na escrituraiTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS (0,8%) + Escritura/registos

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IMT: — · IS: — · Escritura: —

⚠️ Este valor tem de ser pago em dinheiro, não vem do empréstimo nem da venda

Rendimento

—

Aluguer×70%

—

Salário efetivo

—

% máx.

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Prest. atual

—

Disponível

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Empréstimo máximo estimadoiEstimativa máxima que o banco poderás pedir com base na prestação disponível após descontar a prestação atual.credMax(rend.efetivo × esforço% − prest.atual)

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Juros totais ao bancoiTotal de juros que pagas ao banco pelo novo crédito ao longo do prazo.Prestação × meses − Capital pedido

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Custo líquido mensaliO que sai efectivamente do teu bolso por mês com as duas casas.Prest.atual + Prest.nova − Aluguer recebido

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Total mensal com as duas casas

Prestação casa atual—

Prestação casa nova—

Aluguer recebido—

Custo líquido mensal—

Custo total do novo crédito

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em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

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Se a taxa subir, impacto na prestação nova

Compara com o teu rendimento e verifica se consegues absorver uma subida. Acima de +2% começa a ser arriscado.

Taxa atual
—

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+1% →
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+2% →
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Com inquilino, critério do banco

Resultado, casa específica

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Prestação nova casa

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Dinheiro necessário na escrituraiTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS (0,8%) + Escritura/registos

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IMT: — · IS: — · Escritura: —

⚠️ Este valor tem de ser pago em dinheiro, não vem do empréstimo nem da venda

Prest. atual

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Prest. nova

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Total

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Aluguer

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Custo líq.

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Empréstimo necessárioiValor que o banco tem de emprestar para a casa nova.Valor casa − Capital próprio (entrada)

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% de entradaiEntrada ÷ valor da casa. Os bancos exigem mínimo 10%. Abaixo de 20% pode ser necessário seguro.Capital próprio ÷ Valor casa × 100

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Juros totais ao bancoiTotal de juros que pagas ao banco pelo novo crédito ao longo do prazo.Prestação × meses − Capital pedido

—

Total mensal com as duas casas

Prestação casa atual—

Prestação casa nova—

Aluguer recebidoiRenda mensal que recebes pela casa atual arrendada. Este valor reduz o teu custo líquido mensal efectivo.—

Custo líquido mensaliO que sai efectivamente do teu bolso por mês com as duas casas.Prest.atual + Prest.nova − Aluguer recebido—

Custo total do novo crédito

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em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

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Se a taxa subir, impacto na prestação nova

Compara com o teu rendimento e verifica se consegues absorver uma subida. Acima de +2% começa a ser arriscado.

Taxa atual
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+1% →
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+2% →
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Sem inquilino (pior caso)

Com inquilino, critério do banco

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Aviso Legal

Simulador
A presente aplicação destina-se exclusivamente a fins de simulação e planeamento pessoal. Os valores apresentados são meramente indicativos e resultam da aplicação de fórmulas financeiras standard, não constituindo aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico.

Os cálculos não têm em consideração a situação financeira individual do utilizador, eventuais outros compromissos de crédito, critérios específicos de cada instituição de crédito, nem alterações legislativas posteriores à data de desenvolvimento da aplicação.

Antes de tomar qualquer decisão de investimento imobiliário, o utilizador deverá obrigatoriamente: (i) consultar um intermediário de crédito habilitado pelo Banco de Portugal; (ii) verificar os valores de IMT e Imposto de Selo junto da Autoridade Tributária e Aduaneira; (iii) obter simulação vinculativa junto das instituições de crédito.

O autor desta aplicação não assume qualquer responsabilidade por decisões tomadas com base nos valores aqui apresentados. Os valores fiscais (IMT, Imposto de Selo) e os critérios regulatórios apresentados podem não reflectir alterações legislativas posteriores à última actualização da aplicação — verifica sempre os valores actuais junto das entidades competentes.

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Se preencheres o formulário de contacto ("Falar com um especialista"), o teu endereço de email é recolhido com base no teu consentimento explícito, para o único fim de te notificar quando o serviço estiver disponível. Este dado é processado através da plataforma Netlify Forms e não é partilhado com terceiros para fins comerciais. Podes solicitar a eliminação do teu email a qualquer momento através do endereço de contacto disponível no site.

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Responsável pelo Tratamento
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Perguntas Frequentes

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 33% e os bancos raramente aprovam acima de 40%.

É calculada sobre o rendimento líquido, o que recebes na conta, não sobre o bruto. Se ganhas 3.000€ brutos e recebes 2.400€ líquidos, o banco usa os 2.400€.

Exemplo: rendimento conjunto de 3.500€/mês. Taxa de esforço de 33% = prestação máxima de 1.155€/mês. Se já tens um crédito de 400€/mês, só sobram 755€/mês para o crédito da casa nova.

Se a taxa ultrapassar o limite, o banco pode recusar o crédito, pedir um fiador, ou exigir mais entrada. Por isso esta app usa a taxa de esforço como principal variável de cálculo.

Modo B, Quero uma Casa Específica: tens uma casa específica em mente. A app estima se poderás conseguir comprar com os teus dados, qual a prestação estimada e quanto poderás ter de margem ou capital em falta. É o modo mais útil para avaliar casas concretas que encontres.

Modo A, Qual o meu máximo?: vendes a tua casa atual, usas o líquido da venda como entrada e o banco financia o resto. A app estima o valor máximo que poderás pagar dado o teu rendimento e taxa de esforço. Útil para perceber o teu tecto de preço antes de começares a procurar.

Modo C, Duas casas (não vendes): ficas com a casa atual, arrenda-a e usas essa renda para ajudar a financiar a casa nova. Tens dois sub-modos: avaliar uma casa específica, ou estimar o máximo que poderás pedir ao banco.

Regra prática: começa pelo Modo B com uma casa que te interesse para ver se é viável. Usa o Modo A para descobrir o teu limite máximo. O Modo C só faz sentido se conseguires arrendar a casa atual por um valor que ajude a cobrir os custos.

Os bancos aplicam um desconto de 30% ao rendimento de arrendamento por razões de prudência: o imóvel pode ficar vazio, pode haver meses sem receber, há custos de manutenção e o IRS leva parte da renda.

Este critério está definido nas orientações do Banco de Portugal para cálculo da taxa de esforço em situações de duplo crédito com rendimento de arrendamento.

Exemplo: arrendas a casa por 1.200€/mês. O banco conta 840€/mês (70%) como rendimento adicional. Se o teu salário conjunto é 3.500€, o rendimento efetivo passa a 4.340€/mês, aumentando significativamente a tua capacidade de crédito.

Atenção: normalmente o banco exige contrato de arrendamento celebrado para aceitar este rendimento. Rendimento expectável futuro pode não ser aceite.

Não necessariamente. A app usa os critérios standard do Banco de Portugal, mas cada banco tem a sua própria política de crédito. O valor final aprovado depende de vários factores adicionais:

• Outros créditos em curso, cartão de crédito, carro, crédito pessoal reduzem a tua capacidade
• Histórico de crédito, incidentes no Banco de Portugal ou Central de Responsabilidades
• Tipo de contrato de trabalho, efectivo vs prazo certo vs recibos verdes têm ponderações diferentes
• LTV (Loan-to-Value), os bancos tipicamente financiam no máximo 90% do valor de avaliação ou compra (o menor dos dois)
• Spread do banco, varia entre bancos e afecta a prestação final

Recomendação: usa esta app para orientação e comparação de cenários. Para uma simulação vinculativa, contacta um intermediário de crédito credenciado pelo Banco de Portugal.

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago antes da escritura, em dinheiro, e não é financiado pelo banco. Junta-se ao Imposto de Selo (0,8% do valor) e às custas de escritura e registos.

Muitas pessoas calculam apenas a entrada de 10% e esquecem-se desta fatia, chegando à escritura sem capital suficiente.

Exemplo para uma casa de 450.000€: IMT = 22.237€ + Imposto de Selo = 3.600€ + Escritura ≈ 3.500€ = 29.337€ em dinheiro só em impostos e custas, fora os 45.000€ de entrada mínima.

O IMT é calculado por escalões progressivos para habitação própria permanente. Para segunda habitação ou investimento as taxas são mais elevadas. Esta app calcula o IMT para habitação própria e permanente em Portugal Continental.

🎓 IMT Jovem (menos de 35 anos): se tens menos de 35 anos e é a tua primeira habitação própria, podes ter isenção total de IMT até 330.539€ e isenção parcial até 660.982€ (valores OE2026, sujeitos a alteração — confirma sempre os limites em vigor na Autoridade Tributária). Esta app calcula automaticamente a isenção de IMT Jovem quando activares o toggle "🎓 Tens menos de 35 anos?" nas condições de crédito. Os valores apresentados com o toggle activo já reflectem a isenção total até 330.539€ e a redução parcial até 660.982€. Com o toggle inactivo, é apresentado o IMT sem qualquer isenção. Confirma sempre a tua elegibilidade com a Autoridade Tributária, pois a isenção está sujeita a condições específicas.

Esta é uma das decisões mais difíceis do processo. Não há resposta universal, depende do mercado, da tua liquidez e da tua tolerância ao risco.

Vender primeiro: tens certeza do valor que recebes e podes fazer uma proposta mais sólida sem condição suspensiva. O risco é ficar sem casa temporariamente se não encontrares rápido.

Comprar primeiro: não corres o risco de ficar sem casa. O risco é precisar de um crédito ponte (caro) se a venda demorar, ou vender abaixo do preço por pressão de tempo.

Arrendar primeiro (Modo C): opção intermédia, arrenda a casa atual, usas a renda para pagar o novo crédito, vendes quando o mercado estiver favorável ou quando tiveres capital suficiente.

Em mercados como Lisboa ou Porto, casas bem posicionadas tendem a vender rapidamente. Se o teu imóvel for apetecível, vender primeiro reduz o risco significativamente — mas verifica sempre as condições actuais do mercado local antes de decidir.

Os bancos têm critérios específicos sobre o que aceitam como rendimento para efeitos de taxa de esforço:

Geralmente aceite: salário líquido de contrato efectivo, subsídio de alimentação (parcialmente), rendimentos de arrendamento com contrato (a 70%), pensões.

Aceite com condições: recibos verdes, normalmente exigem 2 anos de histórico e estabilidade; contratos a prazo, alguns bancos exigem que o prazo do contrato seja superior ao do crédito; trabalho no estrangeiro, aceite mas com documentação adicional.

Geralmente não aceite: subsídios temporários, horas extra sem regularidade, rendimentos esporádicos, promessas de aumento futuro.

Dica: usa nesta app o rendimento líquido conservador, o que tens garantido todos os meses. É o valor que o banco vai usar no pior cenário da análise de risco.

O spread é a margem de lucro que o banco adiciona à Euribor para calcular a tua taxa de juro. Se a Euribor estiver a 3% e o teu spread for 1%, pagas 4% de taxa total. Se negociares o spread de 1% para 0,8%, pagas 3,8%.

Parece pouca diferença — mas ao longo de 30 ou 35 anos, 0,2% de spread numa casa de 300.000€ representa entre 10.000€ e 15.000€ a menos em juros. É dinheiro real que fica no teu bolso.

O spread depende do teu perfil de risco, do LTV (quanto pedes vs quanto vale a casa), do banco, e da tua capacidade de negociação. Cada banco tem critérios diferentes — o mesmo perfil pode obter spreads muito distintos de banco para banco.

É aqui que um intermediário de crédito faz a diferença. Tem acesso a propostas de vários bancos em simultâneo e sabe como apresentar o teu dossier para obter as melhores condições. O serviço é gratuito para ti — é remunerado pelo banco que fecha o contrato.

Exemplo: numa casa de 300.000€ a 35 anos, a diferença entre spread 1,0% e 0,8% pode significar ~12.000€ poupados em juros ao longo do prazo.

Simulador de Crédito Habitação para Portugal

O Bem Endividado é um simulador gratuito de crédito habitação desenvolvido especificamente para o mercado português. Calcula a prestação mensal, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), o Imposto do Selo e a taxa de esforço de acordo com as regras do Banco de Portugal e as tabelas AT 2026.

O que podes calcular

Prestação mensal do crédito habitação — usando a fórmula PMT standard, igual ao Excel e aos simuladores dos bancos
IMT 2026 — todos os escalões para habitação própria permanente em Portugal Continental
IMT Jovem OE2026 — isenção automática para menores de 35 anos até 330.539€, isenção parcial até 660.982€
Taxa de esforço — percentagem do rendimento comprometida com a prestação, com alerta se ultrapassar os limites do BdP
Valor máximo que o banco pode aprovar — baseado no teu rendimento e na taxa de esforço definida
Custo total dos juros — quanto pagas ao banco ao longo de todo o prazo
Amortização antecipada — quanto poupas em juros e anos se pagares um valor extra por mês

Três modos de simulação

Modo A — Casa específica: Tens uma casa em mente. A app calcula se consegues comprar, qual a prestação estimada e se o banco vai aprovar o crédito.

Modo B — Valor máximo: Indicas o teu rendimento e poupanças e a app calcula o valor máximo de casa que podes comprar, incluindo a liquidez da venda da casa actual se for o caso.

Modo C — Tenho casa, não vendo: Ficas com a casa actual, arrenda-a, e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Este modo é único em Portugal e não existe em nenhum outro simulador de crédito habitação.

Comparadores integrados

O simulador inclui um comparador de prazos (vê o impacto na prestação e nos juros totais de 30, 35 ou 40 anos) e um comparador de taxas (quanto mudaria a prestação se o banco oferecer uma taxa 0,5% mais baixa ou mais alta).

IMT Jovem 2026 — o que precisas saber

O regime IMT Jovem, criado pelo OE2026, isenta totalmente do IMT e do Imposto do Selo jovens até 35 anos que comprem a primeira habitação própria permanente até 330.539€. Para imóveis entre 330.539€ e 660.982€, a isenção é parcial — apenas se paga IMT sobre o valor que excede 330.539€, à taxa de 8%. Acima de 660.982€ aplicam-se as tabelas normais de IMT sem qualquer isenção.

Como funciona a taxa de esforço

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 35-36% e os bancos portugueses geralmente recusam crédito habitação quando a taxa de esforço excede os 40%. O simulador avalia automaticamente a viabilidade do crédito com base nestes limites.